オハイオ州の都市は、ミズーリ州の住宅所有者を借金で抱え込んだのと同じクリーンエネルギー融資会社を利用したいと考えています

オハイオ州の都市には、省エネ住宅改修のための低利融資プログラムがありました。今、それを実行する当局者は、ミズーリの問題を抱えたプログラムの背後にある同じ会社にそれを引き渡すことを計画しています。

オハイオ州トレドの経済開発当局は、5年間、住民が法外な金利を支払うことなく省エネ住宅の改修のためにお金を借りることができるパイロットプログラムを運営してきました。このプログラムは成功したと広く見なされており、現在61人の借り手のうち1人だけが返済を滞納しています。

しかし現在、トレド-ルーカス郡港湾局の当局者は、プログラムを民間の営利目的の貸し手に引き渡すことにより、他の州の一部の住宅所有者に問題を引き起こしている方法で、プログラムをオハイオの他の地域に拡大する準備をしています。 。

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州全体の追加地域にプログラムを拡大するために必要であると支持者が言うこれらの計画は、借り手が害を受けることを心配している他の多くの地方公務員と住宅擁護者を持っています。すでに、州の最も人口の多い2つの都市、コロンバスとクリーブランドの指導者たちは、参加しないと言っています。

Toledoプログラムは、Property Assessed Clean Energyとして知られており、借り手は固定資産税の請求書を通じて住宅のアップグレードを完済することができます。トレドパイロットは、強力な監視の下で小規模に運営されているため、営利目的の貸し手が運営している他の州の高コストのPACEプログラムとは対照的です。

たとえば、4月のProPublicaの調査によると、ミズーリ州のPACEプログラムは高金利と高額の手数料を請求し、リーエンを通じて借り手の債務を執行し、州全体で100軒以上の住宅が公税販売で競売にかけられるリスクにさらされています。地方および州の当局者は、プログラムを実行している2つの会社、RenovateAmericaとYgreneをほとんど監視していませんでした。

ミズーリ州の住宅所有者へのローンの年率の中央値は10%です。期間は20年にも及び、一部の借り手はプロジェクトの費用を超える、あるいは家の価値全体を超える総利息と手数料を負担しました。先月、ミズーリ州知事のマイク・パーソンは、州のPACEプログラムに消費者保護と監視を追加する法案に署名しました。

耐候性とエネルギー支援を提唱するオハイオパートナーズフォーアフォーダブルエナジーのエグゼクティブディレクターであるデイブラインボルト氏は、政府が運営するPACEプログラムは、民間企業が運営するプログラムよりも安全であると述べた。Renovate AmericaやYgreneのような企業は、ローンを返済できない住宅所有者に貸し出し、経済的危機に陥ることがあると彼は述べた。

「そしてそれが彼らがターゲットにしているのです」とRineboltは付け加えました。「低所得、高齢者、障害者のクライアント。」

トレドの関係者によると、トレドのプログラムではこれらの問題は発生していません。金利は4.25%に設定されており、そのローンは手頃な価格になっています。また、このプログラムには強力な監視機能があります。地元の非営利団体であるLucas County Land Bankは、借り手がローンを返済する手段を確保し、住宅所有者と請負業者を照合し、ローンをリリースする前に改善が正しく完了するようにしました。

エリー湖の西端にあるこのガラス製造の中心地では、多くの借り手が脆弱なコミュニティから来ています。当局によると、借り手の多くは引退し、多くの人は政府の自由エネルギー支援プログラム(一部の住宅所有者の代替案)を手の届かないところに置く収入を持っていた。

「このモデルではひどく速く動くことはできませんが、このモデルは他の方法では存在しないレベルのセキュリティと安全性を提供すると思います」と、土地銀行の社長兼CEOで港湾のメンバーであるDavidMann氏は述べています。当局委員会は、2020年初頭のPACE貸付に関するフォーラムで述べた。

しかし、スタッフを追加したり、他のオハイオ州の都市で複製したりして、トレドのPACEプログラムの成功を基に構築するのではなく、州全体の一部の地方自治体が拡張PACEプログラムに参加するように設定されています。港湾当局は、ミズーリ州の危機と、州全体のプログラムを実施している他の州であるフロリダとカリフォルニアでの広範な問題の原因となった同じ企業とのパートナーシップを模索してきました。

オハイオ州がいつ拡張を開始するかは正確には不明ですが、プログラムを運営する予定のイグレン氏は、「近い将来」にプロジェクトへの資金提供を開始する予定であると述べました。

港湾当局とイグレンは、借り手がローンを返済できるようにするためにミズーリ州よりもはるかに進んでいるように見えるいくつかの消費者保護に同意しましたが、住宅と消費者擁護者はこれらの変更が住宅所有者に本当の保護を提供することに懐疑的です。

ある規定では、ローンは借り手の年間世帯収入の10%を超えることはできません。したがって、オハイオ州の世帯収入の中央値が56,602ドルの借り手は、5,660ドルのローンに制限されます。それは、擁護者によると、一部の住宅所有者が彼らが支払うことができない借金を引き受けることから保護するだけでなく、彼らが彼らの家が必要とする仕事をするのに十分な借金をすることを妨げるかもしれません。

別の規定では、ローンは不動産の公正市場価値の20%を超えることはできませんが、借り手の不動産の合計債務(未払いの住宅ローンとPACEローンを含む)は、不動産の公正市場価値を超えることはできません。

それが借り手をどれだけ保護するかは不明です。ProPublicaが発見したミズーリ州では、PACEの貸し手は、地方公務員による評価よりもはるかに高い資産価値を割り当てるために、民間の評価サービスに依存していました。

イグレン氏は、強力な消費者保護を主張したと述べた。しかし、クリーブランド地域に拠点を置くWestern Reserve LandConservancyの上級政策顧問であるFrankFordは、これらの保護は、たとえばカリフォルニア州の保護には及ばないと述べ、PACE管理者は各借り手の収入、資産、支払う能力を決定するための債務。

フォードや他の支持者は、民間企業が運営するPACEプログラムは政府が運営するプログラムよりも手頃な価格ではなく、借り手に悪意のある請負業者からの保護を減らし、費用のかかる金融費用を減らすと述べた。彼らは、信用組合や公益事業会社のプログラムとのパートナーシップを含む、低コストの代替案が存在すると述べた。

「トレドモデルを成功させたのは、スタッフが外に出て家を見てから、外に出て住宅所有者と話し、あなたの家に何が必要か、何が最も費用効果が高いかについてカウンセリングするためにお金を費やしたことです。 、あなたは何を買う余裕がありますか?」フォードは言った。

トレド-ルーカス郡港湾局は当初、ミズーリ州で運営されている貸し手の1つであるRenovateAmericaと提携することに合意しました。Renovate Americaは昨年、カリフォルニア州が貸し手に借り手がローンを返済できるようにすることを要求する法律を可決し、会社の事業が急落した後、破産保護を申請しました。その結果、トレドの港湾当局は、プログラムを引き継ぐためにイグレンと契約しました。港湾局とイグレンはどちらも、個別のローンで構成される債券の販売に管理費を請求する予定です。

港湾当局とイグレンは、州全体の5つの郡の20以上のコミュニティが参加にサインアップしており、さらに多くのコミュニティが参加すると予想していると述べました。2020年3月の港湾局の理事会は、プログラムの資金調達のために5億ドルの債券を発行するために11-2に投票しました。土地銀行のマンは、消費者が経済的虐待や請負業者の詐欺からどのように保護されるかをよりよく理解したいと述べ、2つの反対票のうちの1つを投じました。

Ygreneは、そのプログラムは、特に伝統的な貸し手が通常あまりビジネスを行わない黒人の近所で、家のアップグレードのために切望されている資金を提供すると述べました。その金利と手数料は一部のクレジットカードやペイデイローンのそれよりも低く、ほとんどの借り手は時間通りに支払いを行うと言われています。

同社はまた、パイロットプログラムが政府のリソースへの依存によって制限されていることもあり、パイロットプログラムよりも大規模に運用する方が適していると述べた。イグレン氏は、苦戦している地域の住民のニーズを満たすための資金をすぐに利用できると述べた。

同社は声明のなかで、「州全体のPACEプログラムでは、イグレンのような民間企業は公的資金を使用せずにPACEプロジェクトに資金を提供する」と述べた。

港湾局の社長兼最高経営責任者であるトーマス・ウィンストン氏は、パイロットプログラムの前でさえ、同庁は州全体にPACEを提供したいと考えていたと語った。彼は、国の貸し手がプログラムを成長させるための財政的支援を提供し、またそれをより効率的に実行することができると言いました。

「意図は常に全国的なプレーヤーと州全体のプログラムを行うことでした」と、港湾当局がプログラムを監督することを約束したウィンストンは言いました。民間貸し手プログラムの下での金利は明らかに少し高いと予想されますが、これらの住宅所有者の住宅改修を支援するためにコミュニティで必要とされる資本へのアクセスがあると思います。

ProPublicaは、ミズーリ州のローンプログラムが、主に黒人の近所の借り手に不釣り合いに負担をかけていることを発見しました。そこでは、PACEローンの28%が少なくとも1年遅れていたのに対し、ほとんどが白い地域では4%でした。セントルイス市とファーガソン近郊の郊外では、特に大きな影響がありました。

プロパブリカの分析によると、港湾局のパイロットプログラムは、ミズーリ州の同様のイグレンローンよりもはるかに手頃な融資を提供しました。たとえば、トレドに1,152平方フィートの平屋建てのレンガ造りの家を所有しているElana Echolsは、新しい冷暖房システムに資金を提供するために、2018年後半に港湾当局のパイロットプログラムに登録しました。

Echolsは、港湾当局からの融資で3,615ドルのプロジェクトに資金を提供しました。ローンの9年間で、彼女は合計で約1,000ドルの利息と手数料を支払います。

「それは合理的な支払いです」と彼女は言いました。「それは銀行を壊すことはありません。」

セントルイス郡郊外のバークレーにあるゲイリーテイトジュニアは、2019年に960平方フィートの牧場の家に新しい冷暖房システムを設置しました。彼は10年間のイグレンローンで3,400ドルのプロジェクトに資金を提供しました。

ローンの全期間にわたって、彼は合計で約4,000ドルの利息と手数料を支払います。これは、Echolsが支払う金額の約4倍です。

「彼らはあなたが隅にいるという事実を利用してあなたに道を譲っているだけですが、彼らはあなたにその道を請求しています」とテイトは言いました。「それは費用のかかる方法です。」

オハイオ州全体の公務員は、ミズーリ州での論争を監視し、彼らの州でのイグレンの計画を研究し、どのように進めるかを検討してきました。

アクロン地域の開発最高責任者は、自分のコミュニティでPACEの需要があると考えていると述べました。そこにあるいくつかのコミュニティは、トレド港湾局の拡大プログラムに参加することにすでに同意しています。

サミット郡開発金融局のクリストファー・バーナム社長は、次のように述べています。「特定のクレジットカテゴリの人々が賢明に使用できるのは、もう1つの資金調達オプションだと思います。」サミット郡には「かなりまともな状態の住宅ストックがたくさんある」と彼は言い、住宅価格はPACEローンを確保するのに十分高い。

コロンバス郊外の約8,000人の居住者が住むGrandviewHeightsもこのプログラムを進めています。住民はそれを望んでいた、と市の戦略と関与の責任者であるオーブリー・ヘイルは電子メールで言った。

「私たちは、融資が住宅ローンのようなある種の借り入れよりも高く、クレジットカードのような他の種類の借り入れよりも安くなることを知っています。」と彼女は言いました。

トレドの市議会はすでに参加に同意しているが、2人の市議会議員は市が進むべきかどうかについてさらに質問する予定であると述べた。クリーブランド郊外の公務員のグループは、イグレンからより多くの情報を求めています。そして、コロンバスとクリーブランドの指導者たちは、彼らは参加しないと言った。

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「あなたの記事のおかげで、私はすでに本当に前進しないことに決めました」と、体の環境と経済開発委員会の議長を務めるコロンバス市議会議員のエマニュエル・V・レミーは言いました。レミー氏は、市が住宅用PACEプログラムに参加することを許可する法律を阻止する権限を持っていると述べました。「懸念事項のいくつかは私の心に残っています。あなたはそれらが本物であることを示しました。」

クリーブランドでは、評議員のアンソニー・ブランカテッリ氏は、地元の支持者からの懸念を検討した後、